Španělsko: proč je Costa del Sol volbou investorů s rozmyslem

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Proč právě Costa del Sol?

Španělsko patří dlouhodobě k nejpopulárnějším destinacím pro evropské investory do nemovitostí. Přitom Costa del Sol - pobřežní pás provincie Málaga - vyčnívá i v rámci Španělska. Kombinace celoroční poptávky po pronájmech, silného zahraničního kupního zájmu a stabilní právní jistoty EU z tohoto regionu dělá místo, kde se rezidenční nemovitost chová spíše jako konzervativní aktivum než spekulativní sázka.

Čísla to potvrzují. Provinční průměr ceny nemovitostí v Málaze dosáhl v říjnu 2025 hodnoty 3 842 €/m², což je meziroční růst o 13,8 % (zdroj: Idealista, říjen 2025). A to nikoli jako výsledek spekulativní horečky - poptávka je tažena strukturálně: omezenou nabídkou pozemků, rostoucím turistickým provozem a silnou základnou zahraničních kupujících.

Konkrétní čísla: kde na Costa del Sol a za kolik

Trh není homogenní. Ceny i výnosy se liší podle lokality:

Marbella je prémiový segment - na Golden Mile ceny překračují 20 000 €/m². Pro investora s nižším vstupním kapitálem jsou zajímavější lokality jako Estepona, Fuengirola nebo Benalmádena: nižší pořizovací cena, srovnatelná turistická atraktivita, silnější procentuální růst.

Výnosy z pronájmu: realita vs. očekávání

Hrubé výnosy z pronájmu na Costa del Sol se pohybují v rozmezí 5–7 % ročně, přičemž turisticky exponovanější lokality jako Torremolinos mohou vykazovat i přes 10 % hrubého výnosu (zdroj: Property Investment Spain). Španělský průměr hrubého výnosu bytů byl v Q1 2025 přibližně 5,45 % (zdroj: Global Property Guide).

Důležité rozlišení:

• Krátkodobý pronájem (turistický): Potenciálně vyšší výnos, ale od roku 2025 podléhá v provincii Málaga přísnějším regulacím - nové licence vyžadují souhlas 3/5 vlastníků bytového domu. Investoři, kteří vstoupili dříve, mají licenci; nová povolení jsou obtížnější.
• Střednědobý pronájem (3–11 měsíců): Rostoucí alternativa, vhodná pro digitální nomády a expaty. Dostupná data naznačují, že může zvýšit čistý výnos o 0,8–1,2 procentního bodu oproti dlouhodobému pronájmu.
• Dlouhodobý pronájem: Nejstabilnější tok příjmu, nejnižší výnos, minimální sezónní výkyvy.

Sezónnost je reálný faktor: Costa del Sol má turismus dominantně v dubnu–říjnu. Zimní obsazenost je nižší, ale díky mírné klimatu (300+ slunečních dní ročně) region přitahuje i zimní turisty ze severní Evropy.

Turismus jako základ poptávky

V roce 2024 navštívilo Costa del Sol 14,47 milionu turistů - historické maximum, o 3,17 % více než v 2023. Region zaznamenal 22 milionů přenocování a turistický sektor vygeneroval 21,2 miliardy eur (nárůst o 10,9 % meziročně). Letiště Málaga odbavilo 12,4 milionu cestujících (zdroj: DM Properties).

Pro investora to znamená diverzifikovanou klientelu bez závislosti na jediném zdrojovém trhu - Británie, Skandinávie, Německo, Nizozemsko a stále více USA tvoří páteř poptávky.

Daňový rámec pro zahraničního kupce

Při koupi:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Pro přeprodej nemovitostí v Andalusii platí od roku 2021 sjednocená sazba 7 % - stejná pro rezidenty i cizince (zdroj: Livingstone Estates). Katalánsko má 10 %, Andalusie je tedy příznivější.
• IVA (DPH) u novostaveb: 10 % + cca 1,2 % kolkovné.
• Celkové náklady na převod: přibližně 10–15 % z kupní ceny (notář, katastr, právník).

Při vlastnictví:

• IBI (roční daň z nemovitosti): 0,4–1,1 % z katastrální hodnoty - pro průměrný byt řádově stovky eur ročně.
• IRNR (daň z příjmu nerezidentů): Jako EU rezident platíte 19 % ze čistého příjmu z pronájmu (po odečtení nákladů) prostřednictvím Modelo 210.

Srovnání s Dubají: jiný rizikový profil

Costa del Sol a Dubaj jsou dvě různé investiční filozofie, ne vzájemně zaměnitelné alternativy.

Pro investora hledajícího stabilní aktivum v EU s předvídatelným cashflow a bez kurzového rizika nabízí Costa del Sol nižší rizikový profil a větší právní jistotu.

Co to znamená pro českého investora?

Čechy Costa del Sol zajímá z několika pragmatických důvodů:

• EUR měna: Investice v eurech chrání před oslabením koruny a zjednodušuje přeshraniční správu.
• EU právo: Kupující z ČR požívá stejné ochrany jako kupující ze Španělska.
• Blízkost: 3 hodiny letadlem. Nemovitost lze kombinovat s vlastním využitím.
• [Diverzifikace](/blog/investicni-nemovitost-vs-akcie-jak-premyslet-o-diverzifikaci): Nemovitost v jiném trhu a jiné měně snižuje koncentraci majetku v ČR.

Vstupní bariéry jsou reálné: ceny v prémiových lokalitách jsou vysoké, španělský systém hypoték pro nerezidenty financuje maximálně 60–70 % LTV a proces koupě vyžaduje španělského právníka a daňového poradce. Ale to jsou řešitelné výzvy.

Kde trh Costa del Sol stojí v roce 2025

Costa del Sol zůstává v roce 2025 jedním z mála evropských trhů, kde se zdravý turistický základ, silný zahraniční zájem a omezená nabídka pozemků setkávají v konzistentním růstu cen. Výnosy z pronájmu nejsou extrémní, ale jsou spolehlivé - zvláště pro střednědobý pronájem a pro investory, kteří vstupují s jasnou strategií.

Než se rozhodnete, má smysl projít konkrétní čísla vašeho záměru: lokalitu, typ nemovitosti, financování a daňovou optimalizaci. Právě to je to, co řešíme v individuální konzultaci - napište nám, první konzultace je zdarma.