Česká republika jako investiční nemovitost: co čísla skutečně říkají

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Trh, který roste - ale za jakou cenu?

Česká republika zažila v letech 2020–2022 jeden z nejrychlejších nárůstů cen nemovitostí v celé Evropě. V roce 2021 stouply ceny bytů meziročně o 22 %, v roce 2022 ještě o dalších 16 % (zdroj: ČSÚ). Pak přišlo vystřízlivění: v roce 2023 ceny klesly o 5,8 % a trh se zastavil - prodalo se nejméně bytů od roku 2015.

Rok 2024 ale přinesl obrat. Ceny bytů vzrostly v průměru o 10,7 %, objem prodejů stoupl o 34 % a hypoteční úvěry dosáhly druhého historicky nejvyššího objemu. Česká národní banka (ČNB) ve své zprávě z roku 2025 varuje, že reálné ceny bytů překonaly maxima z roku 2022 a rostou „neobvykle rychle ve vztahu k příjmům domácností".

Kolik stojí metr čtvereční?

Aktuální ceny (konec 2024 / počátek 2025):

• Praha: ~135 000 Kč/m² u starších bytů, novostavby přesahují 150 000 Kč/m². V prémiových lokalitách (Praha 1, Malá Strana) i přes 190 000 Kč/m².
• Brno: ~95 000–108 000 Kč/m², novostavby překračují 130 000 Kč/m².
• Ostrava: ~68 000–70 000 Kč/m² - výrazně dostupnější, ale s nižší poptávkou (zdroj: Bezrealitky.cz).

Průměrný nový byt 70 m² v Praze stojí kolem 11,9 milionu Kč (Deloitte Property Index 2024). Při průměrné hrubé mzdě 62 472 Kč měsíčně v Praze to odpovídá přibližně 15 ročních hrubých platů. Deloitte ve svém indexu řadí Česko na první místo v Evropě v nedostupnosti bydlení - Češi si musí na průměrný nový byt spořit nejdéle ze všech sledovaných zemí.

Hrubý výnos: co říkají čísla

Průměrná hrubá rentabilita pronájmu v Praze se pohybuje kolem 3,6–4,3 %. Nejlépe vychází menší byty kategorie 2+kk (~4,3 % hrubě), nejhůře pak větší jednotky (zdroj: stálýnájem.cz, GlobalPropertyGuide 2024).

V Brně jsou ceny pronájmů nižší (kolem 334 Kč/m²/měsíc oproti 412 Kč/m²/měsíc v Praze), ale i pořizovací ceny jsou nižší - výnosy vychází srovnatelně.

Hrubý výnos je ale jen začátek příběhu.

Čistý výnos: co zbyde po nákladech

Z hrubých 3,6–4,3 % je třeba odečíst reálné provozní náklady:

• Fond oprav a správa bytu: 0,3–0,6 %
• Pojištění nemovitosti: ~0,1 %
• Údržba a opravy: 0,2–0,4 %
• Daň z příjmu z pronájmu: 15 % ze základu daně (po uplatnění 30% paušálních výdajů), pro příjmy nad 1,58 mil. Kč/rok sazba 23 %
• Daň z nemovitostí: od roku 2024 zvýšena průměrně o ~80 %; pro byt v Praze řádově tisíce korun ročně

Výsledek? Čistý výnos (net ROI) u pražských bytů po zdanění a standardních nákladech se pohybuje mezi 3,1 a 3,7 % ročně (zdroj: stálýnájem.cz).

Daně a legislativa: co investor musí vědět

• Daň z příjmu z pronájmu: 15 % (základní sazba), lze uplatnit 30% paušální výdaje nebo výdaje skutečné
• DPH u nových bytů: od 1. ledna 2024 snížena z 15 % na 12 % (konsolidační balíček)
• Daň z nemovitých věcí: základní sazba 3,50 Kč/m² pro byty, násobená místním koeficientem (Praha koeficient 4–5)
• Daň z prodeje: Klíčová výjimka - pokud nemovitost vlastníte déle než 10 let (nebo 2 roky u trvalého bydliště), prodej je od daně osvobozen

Toto desetileté osvobození je pro dlouhodobé investory výhodné - ale je třeba s ním počítat v investičním horizontu.

Likvidita: jak rychle lze byt prodat?

V Praze se standardní byt prodá průměrně za 45–60 dní (RE/MAX, Bezrealitky). U správně oceněné nemovitosti v dobré lokalitě i rychleji; v menších městech počítejte s 3–5 měsíci. Trh je relativně likvidní.

Srovnání s Dubají

Zdroje: GlobalPropertyGuide 2024, Deloitte Property Index 2024, stálýnájem.cz

Rozdíl v čistém výnosu je zhruba dvojnásobný. To neznamená, že ČR je špatná volba - znamená to, že čísla je třeba znát předem.

Co z toho plyne?

Česká republika zůstává solidní volbou pro konzervativní investory, kteří:

• chtějí investovat v domácí měně bez kurzového rizika
• preferují dobře pochopitelné právní prostředí
• hledají stabilní výnos doplněný o kapitálové zhodnocení
• plánují využít desetileté osvobození od daně z prodeje

Na druhou stranu je třeba být upřímný: čistý výnos 3–4 % ročně po zdanění a nákladech je skromný, zvláště když vstupní ceny jsou historicky vysoké a dostupnost bytů patří k nejhorším v Evropě.

Pro investora uvažujícího o budování majetku skrze nemovitosti má smysl zvážit [diverzifikaci portfolia](/blog/investicni-nemovitost-vs-akcie-jak-premyslet-o-diverzifikaci) - část aktiv v domácím trhu pro stabilitu, část v trzích s vyšší rentabilitou, kde daňové podmínky a výnosy vypadají jinak.

Chcete nezávazně probrat, jaká strategie dává smysl pro váš konkrétní případ? Rádi si najdeme čas na [konzultaci](/kontakt) - bez závazků a bez zbytečného žargonu.