Investiční nemovitost vs. akcie: jak přemýšlet o diverzifikaci

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Proč vůbec srovnávat nemovitosti a akcie

Nemovitosti a akcie jsou nejčastěji zmiňované nástroje budování majetku pro privátní investory. Přesto jsou to zásadně odlišné třídy aktiv – a to nejen z pohledu výnosu, ale i rizika, likvidity, časové náročnosti a psychologické podstaty investice.

Cílem tohoto článku není říct, co je "lepší". Takový závěr by byl nesmyslný – záleží na investorovi, jeho situaci, časovém horizontu a cílech. Cílem je pomoct lépe porozumět oběma třídám, aby je bylo možné vědomě kombinovat.

Akcie: výnos, likvidita, volatilita

Výhody akcií

Likvidita je největší výhodou akcií. Globálně diverzifikované portfolio ETF fondů lze prodat během vteřin za tržní cenu. To nemovitost prostě neumí.

Nízké náklady vstupu. Investovat do akcií lze od stovek korun. Ke koupi dubajské nemovitosti potřebujete minimálně stovky tisíc.

Pasivita. Akciové ETF nevyžaduje žádnou správu – žádné nájemníky, žádné opravy, žádné administrativní povinnosti.

Historická výnosnost. Index S&P 500 přinesl za posledních 30 let průměrný roční výnos přibližně 10–11 % v USD. To je pozoruhodné číslo, i po zohlednění inflace.

Nevýhody akcií

Volatilita může být pro investora psychologicky náročná. Poklesy 30–50 % nejsou výjimečné (2000–2002, 2008–2009, 2020) – a pro investora, který potřebuje peníze v nevhodnou dobu, mohou být destruktivní.

Žádný pákový efekt bez rizika. Investovat do akcií na páku je možné, ale při výraznějším poklesu může investor přijít o celý vložený kapitál.

Psychologická vzdálenost. Akcie jsou abstraktní – číslo na obrazovce. Mnozí investoři zjišťují, že těžce vydělané peníze v akciích drží méně disciplinovaně než v "cihle".

Nemovitosti: stabilita, páka, nelikvidita

Výhody nemovitostí

Pákový efekt. Nemovitosti jsou jednou z mála tříd aktiv, kde retail investor může bez problémů investovat s pákou 1:4 nebo 1:5 (hypotéka 80 % LTV). To výrazně zvyšuje potenciální výnos na vlastní kapitál – ale samozřejmě i riziko.

Reálné aktivum. Nemovitost existuje fyzicky. Má podlahu, strop, okna. Investoři, kteří prošli krachem akcií, oceňují tento psychologický komfort.

Pravidelný příjem. Pronájem generuje měsíční cashflow, který akcie (mimo dividendy) nenabídnou. Pro investory v předdůchodovém věku je to klíčová vlastnost.

Nízká korelace s akciovým trhem. Realitní trhy se nenachází v přímé synchronizaci s akciovými trhy – ne vždy. Dubajský trh například nezaznamenal výrazný pokles v době, kdy globální akcie klesaly v roce 2022.

Nevýhody nemovitostí

Nelikvidita. Prodej nemovitosti trvá týdny až měsíce a je spojen s transakčními náklady (daně, poplatky, makléřské provize). Nemovitost nelze prodat "část od části".

Správa. Nemovitost vyžaduje aktivní péči – ať už přímou, nebo prostřednictvím správcovské firmy. To je čas i náklady.

Koncentrace rizika. Koupí jednoho bytu vsázíte velkou část majetku na jednu nemovitost, jednu lokalitu. Diverzifikace je dražší než u akcií.

Vstupní náklady. Transakční náklady při koupi a prodeji jsou výrazně vyšší než u akcií.

Jak je kombinovat: rámec pro přemýšlení

Neexistuje jedno správné rozdělení majetku mezi akcie a nemovitosti. Záleží na:

Fázi budování majetku

Mladý investor s nízkým kapitálem a dlouhým horizontem může začít s akciemi (nízký vstup, pasivita, čas na překonání volatility). S rostoucím kapitálem pak přidat nemovitost jako stabilizační složku s pákovou efektivitou.

Cashflow potřebách

Investor, který chce žít z výnosů svého portfolia, ocení pravidelný nájemní příjem z nemovitostí. Investor v akumulační fázi cashflow nepotřebuje – reinvestuje.

Toleranci k volatilitě

Pokud vás pohyb portfolia o 30 % dolů vytočí natolik, že prodáváte v panice, akcie budou pro vás destruktivní bez ohledu na jejich historickou výnosnost. Nemovitosti nabízejí zdánlivě stabilnější psychologické prostředí (jejich cena není vidět každý den).

Daňové situaci

V různých jurisdikcích se zdanění obou tříd aktiv výrazně liší. Dubajské nemovitosti jsou v tomto ohledu výjimečně příznivé.

Praktický příklad: portfolio 10 milionů Kč

Čistě ilustrativně – jak by mohlo vypadat rozložení pro konzervativního investora středního věku s 10 miliony Kč volného kapitálu:

• 40 % (4 mil. Kč) → globální akciové ETF (S&P 500 + světové trhy)
• 40 % (4 mil. Kč) → investiční nemovitost v Dubaji (off-plan, platební plán)
• 15 % (1,5 mil. Kč) → dluhopisy / spořicí účty / likvidní rezerva
• 5 % (0,5 mil. Kč) → alternativy (zlato, komodity)

Toto rozdělení nabízí výnosový potenciál akcií, stabilizaci přes nemovitost, přiměřenou likvidní rezervu a malou pojistku přes alternativy.

Opět: nejde o doporučení, ale o ilustraci způsobu přemýšlení.

Akcie i nemovitosti: záleží na fázi a cíli

Investiční nemovitost a akcie nejsou konkurenti – jsou komplementy. Každá třída aktiv plní jiné funkce v portfoliu a vyhovuje jiným investorům v jiných fázích života.

Nejčastější chybou není špatná volba mezi nemovitostí a akcií – je to absence jakékoliv strategie a impulzivní rozhodování na základě toho, co "teď táhne".

Pokud chcete prodiskutovat, jak by mohla vypadat vaše osobní majetková strategie, jsme tady pro to.