Dubaj 2026: Proč investoři stále míří do Emirates

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Dubaj jako investiční destinace: co se změnilo

Ještě před deseti lety byl Dubaj pro většinu středoevropských investorů exotickou destinací – zajímavou k návštěvě, ale ne nezbytně k investování. Dnes je situace jiná. Tisíce zahraničních investorů z Evropy, Asie i Ameriky systematicky alokují část svého majetku právě do emirátských nemovitostí. Proč?

Odpověď není jednoduchá ani jednoznačná – jde o kombinaci faktorů, které se v Dubaji potkávají způsobem, který jinde na světě jen těžko najdete.

Nulové daně: základ, který všechno mění

Dubaj nenabízí žádnou daň z příjmu z pronájmu, žádnou daň z kapitálových zisků a žádnou daň z nemovitosti (s výjimkou jednorázového registračního poplatku 4 % při koupi). To v praxi znamená, že veškerý výnos z pronájmu je čistý výnos investora.

Pro srovnání: v České republice podléhá příjem z pronájmu dani z příjmu fyzických osob (15–23 %), případně danění v rámci paušálních výdajů. Při prodeji nemovitosti se platí daň z příjmu z případného zisku. Při přímém srovnání výnosnosti je tedy dubajský trh strukturálně výhodnější – a to ještě nebereme v úvahu výši samotných výnosů.

Hrubé výnosy z pronájmu: 5–9 % ročně

Průměrný hrubý výnos z pronájmu v Dubaji se v roce 2025 pohyboval mezi 5 a 9 % ročně v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Nejlépe si vedou studiová byty a byty 1+kk v prémiových lokalitách jako Dubai Marina, Business Bay nebo Jumeirah Village Circle.

Pro srovnání: v Praze se průměrný hrubý výnos z pronájmu pohybuje kolem 3–4 %, v Brně mírně výše. Po zdanění je reálný rozdíl ještě výraznější.

Důležitý je ale kontext: výnosy závisí na konkrétní nemovitosti, správě, obsazenosti a tržních podmínkách. Čísla 5–9 % jsou orientační – ne garantovaná.

Golden Visa: dlouhodobá stabilita pro investory

Emirátský systém Golden Visa umožňuje investorům, kteří koupí nemovitost v hodnotě alespoň 2 milionů AED (přibližně 13 milionů Kč), získat dlouhodobé rezidenční vízum na 10 let s možností prodloužení. To není jen formální výhoda – jde o nástroj, který zásadně mění způsob, jak lidé o Dubaji přemýšlejí.

Investor s Golden Visa může v emirátech žít, podnikat, mít účet v místní bance a plně využívat výhody nulového zdanění. Pro mnohé rodiny je to také praktická možnost, jak zajistit zázemí v politicky stabilním prostředí s vynikající infrastrukturou a školami.

Populační růst jako dlouhodobý fundamentální faktor

Dubaj má dnes přes 3,7 milionu obyvatel a podle emirátských prognóz má do roku 2040 dorůst na více než 5,8 milionu. To je zásadní strukturální faktor pro realitní trh – poptávka po bytech a nájmech roste organicky a není výsledkem spekulace, ale skutečného demografického vývoje.

K tomu přistupuje fakt, že Dubaj systematicky buduje pozici globálního obchodního a technologického centra. Přitahuje firmy z celého světa, expaty a podnikatele, kteří potřebují kde bydlet.

Co to znamená pro rozhodování v roce 2026?

Trh prošel výrazným růstem cen v letech 2021–2024. Některé lokality zaznamenaly nárůst cen přes 60 %. To přirozeně vyvolává otázku: je trh přehřátý?

Odpověď závisí na segmentu. V prémiových lokalitách (Palm Jumeirah, Downtown, Dubai Marina) jsou ceny na historicky vysokých úrovních. V rozvíjejících se čtvrtích jako Dubailand, Dubai South nebo JVC je stále prostor pro vstup za rozumné ceny.

Klíčem je nepřistupovat k Dubaji jako k homogennímu trhu – jde o desítky mikrotrhů s odlišnými dynamikami. Správný výběr lokality a projektu je dnes důležitější než kdy dřív.

Dubaj jako součást majetkové strategie

Investice do Dubaje nedává smysl za každých okolností a pro každého. Dává smysl jako součást diverzifikované majetkové strategie pro investory, kteří:

• Hledají výnos vyšší než u domácích nemovitostí nebo dluhopisů
• Chtějí exponovat část portfolia na trh mimo EU - Uvažují o mezinárodní mobilitě nebo rezidenčních možnostech
• Mají dostatečnou likviditu (investice v Dubaji jsou méně likvidní než akcie)

Pokud uvažujete o vstupu na dubajský trh, rádi vám pomůžeme s analýzou konkrétních projektů a nastavením strategie, která odpovídá vašim cílům.