Čeští investoři v zahraničí: chyby, které jsme viděli v praxi

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

1. Neví, jestli kupují investici nebo domov

Tohle je základ, který se nejčastěji přeskočí. A přitom na něm závisí úplně všechno - výběr lokality, typ nemovitosti, financování i to, jak budete hodnotit úspěch.

Kdo hledá rekreační nemovitost nebo druhý domov, ať se rozhoduje srdcem i hlavou - a nemusí se za to omlouvat, že ho zajímá víc výhled z terasy než výnosové procento. Ale pak nesmí být zklamaný, že investiční kalkulačka nevychází.

Kdo hledá investici, musí nechat čísla mluvit hlasitěji než vlastní preference. Koupit španělský apartmán proto, že ho tam baví jezdit, a pak čekat investiční výnos - to je nejjistější cesta k vystřízlivění.

Než se podíváte na první projekt, odpovězte si na jednu otázku: Kupuji toto pro sebe, nebo pro výnos? Zbytek se odvíjí od toho.

2. Přehlížejí lokální regulaci

Ve Španělsku je to v tuto chvíli velmi aktuální téma: turistické licence na krátkodobý pronájem jsou čím dál těžší získat. Část municipalit vydávání nových licencí zastavila úplně, jiné zavedly moratorium. Nemovitost bez platné licence nelze legálně pronajímat krátkodobě - a zpětně ji neseženete.

Investor, který kupoval s výnosovým kalkulem postaveným na Airbnb, najednou počítá jinak.

V Dubaji je situace zatím administrativně jednodušší - ale princip je stejný. I tam potřebujete licenci DTCM (Dubai Department of Tourism) pro legální krátkodobý pronájem. Navíc řada budov má krátkodobé pronájmy zakázané přímo v house rules od správce budovy. Bez ověření dopředu se může stát, že koupíte nemovitost, kterou plánujete pronajímat - a zjistíte, že to v dané budově prostě nejde.

Regulace se mění. Lokalitu si přečtěte dřív, než podepíšete rezervaci.

3. Počítají s brutto výnosem, ne s reálným cash flow

„8 % výnos" na prospektu zní dobře. Méně dobře zní to, co bývá v drobném písmu.

V Dubaji to jsou typicky: poplatky za správu budovy (service charges), 4% DLD fee při koupi, property management (10–20 % z nájmu), pojištění a prázdné měsíce.

Ve Španělsku: community fees, IBI (místní daň z nemovitosti), IRNR - daň z příjmu nerezidenta, plus stejné náklady na správu a prázdniny.

Reálný čistý výnos může být o třetinu nižší než inzerovaný. Kdo to nespočítá dopředu, bude překvapen - ve špatnou chvíli.

4. Nemají exit strategii - a ani nevědí, jak na ni

Nikdo nevidí do budoucnosti. Ale správný poradce umí přečíst strukturu trhu - a to je přesně to, co byste měli zjistit před podpisem, ne po něm.

Konkrétně: Kdo jsou typičtí kupující v té lokalitě - expati, místní, investoři? Jak rychle se tam historicky prodávalo? Kolik nových projektů se staví v okolí a kdo bude váš konkurent na resale trhu?

U off-plan projektů platí jedno specifické riziko: v momentě dokončení stavby budete na trhu ve stejnou dobu jako ostatní investoři z téhož projektu, kteří chtějí totéž. Pokud to víte dopředu, počítáte s tím. Pokud ne, překvapí vás to.

Exit strategie není předpověď - je to soubor otázek, které si položíte dřív, než koupíte.

5. Spoléhají se na obchodního zástupce developera jako na svého poradce

Developeři mají prodejní týmy, které jsou velmi ochotné poradit. Provedou vás projektem, vysvětlí platební podmínky, ukážou render budoucího výhledu. A udělají to rádi - protože zastupují zájem developera, ne váš.

Není na tom nic špatného - tak to funguje. Problém nastane, když si kupující myslí, že ten člověk naproti němu u stolu sedí na jeho straně.

Nezávislý poradce, který zná lokální trh, regulaci a track record konkrétního projektu, je jediný, kdo má při jednání s developerem mandát hájit vaše zájmy. V Česku by vás nenapadlo podepsat velkou smlouvu bez někoho ve svém rohu. V zahraničí to z nějakého důvodu lidé zkouší.

Zahraniční nemovitost může být výborná investice i skvělé místo pro druhý domov. Ale jen tehdy, když víte, do čeho jdete - a máte kolem sebe lidi, kteří tam byli před vámi.