Dubaj, Španělsko nebo ČR: jak vybrat destinaci pro první investiční nemovitost

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Tři trhy, tři různé logiky

Dubaj, Španělsko a Česká republika nejsou různé varianty téhož — jsou to tři odlišné typy investic. Liší se daňovým rámcem, způsobem financování, administrativní zátěží i profilem kupujícího, pro kterého každý z nich dává smysl.

Hrubý výnos v Dubaji a hrubý výnos v ČR jsou nesrovnatelná čísla, pokud nezapočtete daně, transakční náklady a dostupnost hypotéky. Níže je tento kontext pro každý z trhů.

Dubaj: investiční trh bez daní a s platebními plány

Dubaj je v první řadě výnosový trh. Drtivá většina kupujících tam neplánuje trvale bydlet - kupují proto, aby inkasovali nájemné a (případně) vydělali na zhodnocení.

Základní parametry:

Neplatíte žádnou daň z příjmu ani z kapitálových výnosů. Dirham je fixně navázaný na americký dolar od roku 1997 - pro českého investora to znamená měnové riziko v podobě kurzu CZK/USD, ne expozici na nepředvídatelnou místní měnu.

Vstupní ceny studií začínají v méně centrálních lokalitách (Dubailand, JVC, Sports City) od ~700 000 AED, tedy zhruba 4 miliony Kč. Platební plán od developera pak rozkládá tuto částku na 3-4 roky: 20-30 % při podpisu, zbytek postupně v průběhu výstavby nebo po předání klíčů (tzv. post-handover plán). Na vstup do Dubaje tak reálně stačí přibližně 1 milion Kč jako první splátka. Prémiové lokality - Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown - začínají od 1,3 milionu AED (~7,5 milionu Kč) výš.

Hrubý výnos z pronájmu se pohybuje mezi 5 a 8 % ročně podle lokality a dispozice. Čistý výnos po service charge, poplatku za správu a neobsazenosti bývá 4-6 %. To je reálnější číslo, než bývá v propagačních materiálech.

Regulace trhu je výrazně přísnější, než by odpovídalo obrazu "divokého Středního východu": RERA vyžaduje pro každý off-plan projekt registrovaný escrow účet, ze kterého developer čerpá prostředky jen v souladu s postupem výstavby. Pokud developer zkrachuje před dokončením, peníze kupujících jsou z tohoto účtu chráněné.

K investici v Dubaji přistupuje DLD poplatek (Dubai Land Department) ve výši 4 % z kupní ceny - to je jednorázový náklad, který je třeba zahrnout do kalkulace od začátku.

Páka v Dubaji funguje dvěma cestami. Platební plán od developera je sám o sobě forma leverage: zaplatíte 20-30 % a zbývajících 70-80 % ceny nemovitosti platíte postupně, zatímco její hodnota roste. Druhá cesta je americká hypotéka - pokud vlastníte nemovitost v ČR, lze ji zastavit jako zajištění neúčelového úvěru a výtěžek použít jako vstupní platbu na dubajský projekt. Páka tak v Dubaji funguje, jen jiným mechanismem než klasická hypotéka.

Samostatná kapitola: někteří klienti přicházejí s nemovitostí v Dubaji jako prvním krokem širšího záměru - přesunu daňové rezidence nebo založení společnosti v UAE. Tyto dvě věci spolu přirozeně souvisejí: nemovitost v Dubaji může být součástí podmínek pro získání rezidentního víza, a tamní daňové prostředí (0 % daň z příjmu fyzických osob, 0 % daň z kapitálových výnosů) je přesně to, co část investorů hledá. Jde o jiný rozhovor a jiný záměr než čistě výnosová investice - ale pokud tohle zvažujete, rádi to s vámi probereme do hloubky.

Pro koho Dubaj dává smysl: investor hledající výnos bez zdanění, který má k dispozici od ~1 milionu Kč jako první splátku. Nebo investor s existující českou nemovitostí, který ji chce využít jako páku pro vstup na dubajský trh. Nebo klient, který přemýšlí o Dubaji v širším kontextu - daňová rezidence, UAE firma, přesun podnikání. Nebo portfolio investor, který chce diverzifikovat mimo EU a mimo českou korunu.

Kde Dubaj nefunguje: pokud hledáte místo pro vlastní pravidelný pobyt - Dubaj je investiční, ne rekreační trh. A pokud nemáte toleranci pro vzdálenou správu a cizojazyčnou komunikaci s developerem.

Španělsko: lifestyle a investice dohromady - za cenu transakčních nákladů

Španělsko - konkrétně Costa del Sol - je jiný typ trhu. Kupující ho kombinují: část roku tam sami pobývají, zbytek pronajímají turistům nebo dlouhodobým nájemníkům. Tato dvojí motivace je skutečná výhoda, kterou ani Dubaj ani ČR nenabídnou.

Jenže s tím přicházejí podstatně vyšší vstupní náklady. Na novou stavbu zaplatíte DPH (IVA) 10 %. K tomu notářské poplatky (~1 500-2 000 EUR), zápis do katastru (~600-1 000 EUR) a kolkovné AJD ~1,2 % v Andalusii. Celkem počítejte s 12-14 % nákladů nad rámec kupní ceny - to je reálný handicap, který se do výnosové kalkulace musí zahrnout.

Jako nerezident platíte z příjmu z pronájmu daň z příjmu nerezidentů (IRNR) ve výši 19 % (pro rezidenty EU). Daňové přiznání podáváte čtvrtletně přes formulář Modelo 210 - to vyžaduje španělského daňového poradce nebo agenta, s odpovídajícím nákladem navíc.

Hrubý výnos z krátkodobého pronájmu na Costa del Sol se pohybuje kolem 5-7 % při dobré obsazenosti v sezóně. Čistý výnos po daních, HOA a správě bývá nižší než u srovnatelné investice v Dubaji.

Program Golden Visa (pobytové vízum výměnou za investici do nemovitosti ve Španělsku) byl pro nové žadatele uzavřen v dubnu 2025. Pokud byl tento pobytový status součástí vaší motivace, tato varianta již není dostupná.

Hypotéka pro nerezidenta je ve Španělsku technicky možná, ale španělské banky jsou opatrné - maximální LTV pro cizince bývá 60-70 %, dokumentační nároky jsou vyšší než v ČR.

Pro koho Španělsko dává smysl: investor, který chce nemovitost sám pravidelně využívat - aspoň několik týdnů ročně - a pronájem vnímá jako doplňkový výnos, ne primární cíl. Nebo klient, který má ke Španělsku osobní vztah a tamní prostředí dobře zná.

Kde Španělsko nefunguje: čistě výnosová kalkulace vychází hůře než Dubaj, kvůli vstupním nákladům 12-14 % a pravidelné daňové administrativě. Pokud nehledáte místo pro vlastní pobyt, jde o složitější investici při srovnatelném nebo nižším čistém výnosu.

Česká republika: nejjednodušší cesta k první investici s pákou

Český trh nabízí nejpřímější formu pákového efektu: standardní hypotéku přímo na kupovanou nemovitost, bez nutnosti vlastnit cokoliv předem.

Hypoteční sazby klesají z vrcholu 7-8 % z let 2022-2023 a pohybují se pod 5 %. Pro investora to znamená, že lze financovat nemovitost z 20 % vlastního kapitálu, zbytek pokryje banka - a výnos z pronájmu pak pracuje na celém objemu nemovitosti, ne jen na vloženém kapitálu.

Konkrétní příklad: byt za 4 miliony Kč v Hradci Králové nebo Brně, vlastní kapitál 800 000 Kč, hypotéka 3,2 milionu Kč na 25 let při sazbě 4,5 %. Měsíční splátka ~17 500 Kč. Tržní nájem 2+kk v dobré lokalitě: 15 000-18 000 Kč/měsíc. Nemovitost se splácí z nájmu a za 25 let ji vlastníte celou.

Hrubý výnos z pronájmu v krajských městech ČR se pohybuje mezi 4 a 6 %. Praha má nižší hrubý výnos (3,5-4,5 %) kvůli vysokým cenám (novostavby přes 100 000 Kč/m²), ale silnější potenciál zhodnocení. Výnos z ČR je nižší než z Dubaje - ale k tomu přidáte páku, a výsledný výnos na vlastní kapitál může být srovnatelný nebo vyšší.

Z daňového pohledu: příjem z pronájmu je zdanitelný (15 % daň z příjmu fyzických osob, lze uplatnit paušálně 30 % výdajů nebo skutečné náklady). Příjem z prodeje investiční nemovitosti je u fyzických osob osvobozen po 10 letech vlastnictví.

Pro koho ČR dává smysl: investor, který chce využít páku hypotéky, preferuje domácí trh a české právo, nebo hledá nižší vstupní kapitál. Vhodné také jako základ portfolia před první zahraniční investicí.

Kde ČR nefunguje: pokud máte k dispozici větší volný kapitál a primárním cílem je výnosovost bez daní, ČR při přímém srovnání prohrává s Dubají. Potenciál zhodnocení je konzervativnější.

Jak se orientovat

Čtyři otázky, které rozhodnutí skutečně zjednoduší:

1. Kolik máte volného kapitálu?

Od ~1 milionu Kč: Dubaj s platebním plánem nebo ČR s hypotékou jsou obě reálné volby. Do Španělska tato částka nestačí na smysluplný vstup po zahrnutí transakčních nákladů 12-14 %.

2. Chcete nemovitost sami používat?

Ano, pravidelně: Španělsko nebo ČR. Ne, jde o čistou investici: Dubaj nebo ČR.

3. Jak zvládnete zahraniční administrativu?

Španělsko vyžaduje španělského daňového poradce a čtvrtletní podání. Dubaj nemá žádné daňové přiznání. ČR je standardní česká administrativa.

4. Chcete hypoteční páku?

ČR: standardní hypotéka přímo na kupovanou nemovitost, dostupná bez předchozího vlastnictví. Dubaj: platební plán developera (20-30 % vstup) nebo americká hypotéka zajištěná českou nemovitostí - pokud ji vlastníte. Španělsko: LTV max 60-70 % pro cizince, přísnější podmínky.

Na první konzultaci tohle projdeme konkrétně pro vaši situaci - s vaším kapitálem, časovým horizontem a výnosovým cílem. Výsledkem je doporučení destinace, ne obecný přehled. Napište nám.