Jak Dubaj po roce 2008 přestavěla pravidla trhu

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Trh, který spadl v roce 2008, byl postavený na jiných pravidlech než ten dnešní. Rozdíl není ve štěstí. Je v regulaci.

Trh bez brzd

Do roku 2002 nemohli cizinci v Dubaji nemovitosti vlastnit vůbec - kupovat mohli prakticky jen občané zemí Perského zálivu. Rok 2002 to změnil zavedením freehold vlastnictví pro zahraniční investory. Během několika let vzrostl počet obyvatel z 850 tisíc na 1,3 milionu a vyrostly čtvrti jako Dubai Marina, Arabian Ranches nebo Palm Jumeirah.

Trh rostl rychle a bez brzd. Developeři spouštěli projekty, aniž by vlastnili pozemek, na kterém stavěli. Neexistovaly escrow účty, které by chránily peníze kupujících. Banky poskytovaly hypotéky až na 100 až 120 procent hodnoty nemovitosti. Většinu poptávky táhla spekulace - lidé kupovali s cílem prodat rozestavěnou jednotku dřív, než dorazí první splátka.

Když v roce 2008 přišla globální finanční krize, tenhle model nemohl přežít. Ceny spadly o 50 až 60 procent. Řada projektů zůstala nedostavěná. Část developerů i investorů ze země odešla.

Co se změnilo

Po krizi přišla přestavba pravidel, ne jen zotavení cen. Dnes musí developer vlastnit 100 procent pozemku ještě předtím, než může jednotky prodávat. Platby kupujících jdou na escrow účet pod dohledem RERA (Real Estate Regulatory Agency) a developer se k nim dostane jen postupně, podle skutečného postupu stavby. Financování výstavby musí mít zajištěné před spuštěním projektu, ne v jeho průběhu.

To jsou tři konkrétní pojistky proti přesně tomu, co se pokazilo v roce 2008: developer bez pozemku, peníze bez ochrany, stavba bez zajištěného financování.

Signály, které trh posunuly dál

V roce 2010 otevřela Dubaj Burj Khalifu, nejvyšší budovu světa - v době, kdy se svět ještě vzpamatovával z krize. O tři roky později získala právo pořádat Expo 2020, což zrychlilo investice do infrastruktury.

Zásadní byl i desetiletý Golden Visa program se sníženou hranicí investice na 2 miliony dirhamů. Místo krátkodobých spekulantů začal trh přitahovat lidi, kteří počítali v letech, ne v měsících.

Covid ukázal totéž z jiného úhlu. Dubaj zavedla přísná opatření a otevřela se dřív než většina světa. Preference kupujících se posunuly od bytů v centru k vilám a townhausům s větším prostorem - typický signál trhu, kde lidé plánují dlouhodobě bydlet, ne rychle prodat.

Dubaj dnes v číslech

Populace vzrostla na zhruba 4 miliony s cílem 8 milionů do roku 2040. Ropa se na ekonomice podílí necelým procentem - růst táhne obchod, finance a technologie.

Maximální hypoteční financování dnes reguluje centrální banka SAE - u investiční nebo druhé nemovitosti na 60 procent hodnoty bez ohledu na cenu, u první nemovitosti do 5 milionů dirhamů až na 80 procent. V obou případech výrazně méně než dřívějších 100 a víc procent. Podle Henley & Partners se do Dubaje v roce 2025 přestěhovalo 9 800 milionářů, nejvíc na světě. Podle Knight Frank tvořily hotovostní transakce v prvních třech čtvrtletích 2025 kolem 86 procent objemu trhu - poháněného likviditou, ne dluhem.

V DIFC rozšiřují přítomnost BlackRock, Goldman Sachs International i Morgan Stanley. Na trh vstupují značky jako Baccarat, Aman nebo Dorchester Collection. To nejsou rozhodnutí na měsíc dopředu.

Co si z toho vzít

Žádný trh není imunní vůči globálním otřesům a cyklům se nevyhne nikdo - Dubaj nevyjímaje. Otázka není, jestli přijde další zpomalení, ale jestli je trh postavený tak, aby ho ustál.

Model z roku 2008 - developer bez pozemku, nechráněné peníze kupujících, hypotéky nad hodnotu nemovitosti - dnes platná regulace prakticky vylučuje. To neznamená bezrizikovou investici. Znamená to jiný výchozí bod, než ze kterého trh startoval naposledy.

Chceš probrat, jak se tahle pravidla promítají do konkrétního projektu, který zvažuješ? Napiš nám, probereme to na konzultaci zdarma.