Question 1

Proč řešit investiční nemovitost právě s vámi?

Accepted Answer

Protože nespoléháme jen na hezký projekt nebo marketing developera. Klientům pomáháme dívat se na investici v širším kontextu – rozpočet, financování, cíl, horizont, rizika i dlouhodobé budování majetku. Jsme partneři, ne jen zprostředkovatelé.

Question 2

Specializujete se jen na Dubaj?

Accepted Answer

Dubaj je naše hlavní specializace, ale klientům pomáháme také s investičními nemovitostmi v ČR a ve Španělsku. Nemovitosti vnímáme jako jeden z nástrojů budování majetku, ne jako jediné řešení pro každého.

Question 3

Pro koho jsou vaše služby vhodné?

Accepted Answer

Pro lidi, kteří chtějí budovat majetek chytře a dlouhodobě. Ať už jde o první investici, diverzifikaci portfolia, vlastní bydlení, rekreační nemovitost nebo zajištění budoucnosti pro rodinu.

Question 4

Jaké služby s klienty řešíte?

Accepted Answer

Investiční nemovitosti, majetkový plán, finanční plán, hypotéky, úvěry, pojištění i dlouhodobou strategii. Cílem je, aby klient nemusel vše řešit s několika různými lidmi.

Question 5

Prodáváte všechny projekty na trhu?

Accepted Answer

Ne. Spolupracujeme jen s developery a projekty, které prošly důkladným právním a compliance prověřením. Nabízíme jen to, za čím si umíme stát kvalitou i reputací.

Question 6

Garantujete výnos?

Accepted Answer

Ne. Nikdy neslibujeme a negarantujeme výnos. Klientům dáváme realistický pohled na trh, projekt, lokalitu a možné scénáře. Stavíme na bezpečí, kvalitě a rozumném rozhodování.

Question 7

Co když nechci Dubaj?

Accepted Answer

Nevadí. Pokud Dubaj není správná volba, hledáme jiné řešení – ČR, Španělsko nebo jinou formu majetkového plánu. Nejde nám o to prodat za každou cenu Dubaj, ale najít klientovi vhodnou cestu.

Question 8

Proč nekoupit přímo od developera bez vás?

Accepted Answer

Protože my klientovi nepomáháme jen s rezervací bytu, ale s celým rozhodnutím. Řešíme výběr projektu, financování, strategii, rizika i dlouhodobý kontext. Developer prodává svůj produkt - my hájíme zájem klienta.

Question 9

Investujete i sami?

Accepted Answer

Ano. Sami děláme to, co klientům doporučujeme. Právě to je pro nás základ důvěryhodnosti.

Question 10

Čím se lišíte od jiných realitních kanceláří?

Accepted Answer

Díváme se na investici jako na součást celkového majetku - s cíli, časovým horizontem a dalšími aktivy. Neprodat projekt, ale sestavit strategii.

Question 11

Jak často létáte do Dubaje?

Accepted Answer

Do Dubaje létáme pravidelně, přibližně každý měsíc, a podle potřeby také individuálně s klienty. Když dává osobní cesta smysl, rádi klienta provedeme projekty i developery přímo na místě.

Question 12

Můžeme do Dubaje letět s vámi?

Accepted Answer

Ano. S klienty i spolupracovníky do Dubaje létáme a rádi vás provedeme projekty, developery i lokalitami osobně. Pro mnoho lidí je to nejlepší způsob, jak si udělat správný obrázek.

Question 13

Za kolik se dá pořídit investiční byt v Dubaji?

Accepted Answer

V Dubaji se dají některé byty pořídit přibližně od 3,5 mil. Kč. Záleží ale na lokalitě, developerovi, velikosti i typu projektu. Prémiové lokality jako Downtown nebo Palm Jumeirah se pohybují výrazně výše. Rádi vám doporučíme projekty odpovídající vašemu rozpočtu.

Question 14

Kdo se bude starat o pronájem mého bytu?

Accepted Answer

Správu i pronájem zajišťují specializované místní společnosti - ne my. U předních developerů jako Sobha nebo Emaar funguje vlastní správcovská firma přímo v rámci skupiny. Ostatní developeři předávají správu prověřeným místním partnerům, kteří dubajský trh znají do hloubky - mají zázemí, zkušenosti s místními subdodavateli a umějí komunikovat s tamním státním aparátem. My vám pomůžeme se správnou firmou propojit a nastavit podmínky ještě před předáním bytu.

Question 15

Nabízíte správu nemovitosti jako vlastní službu?

Accepted Answer

Ne, správu nemovitosti jako takovou neposkytujeme - a záměrně. Jsme přesvědčeni, že klientovi lépe poslouží profesionální správce přímo na místě, než kdokoliv z Čech. Přední developeři jako Sobha nebo Emaar mají vlastní správcovské firmy, ostatní předávají budovu renomovaným místním partnerům, kteří v Dubaji fungují roky. Místní správce zná trh, subdodavatele, místní úřady i právní prostředí - to se s českou realitkou těžko srovnává. My vám pomůžeme správnou firmu vybrat a propojit se s ní ještě před předáním bytu.

Question 16

Jaké jsou typické výnosy z pronájmu v Dubaji?

Accepted Answer

Hrubý výnos z pronájmu se v Dubaji historicky pohybuje v rozmezí 5–8 % ročně, v závislosti na lokalitě, projektu a způsobu pronájmu. Krátkodobý pronájem (Airbnb styl) může dosahovat vyšších hodnot, ale přináší i vyšší provozní náklady. Jde o orientační čísla - konkrétní výnos závisí na řadě faktorů a nikdy ho nezaručujeme.

Question 17

Jaké daně se platí v Dubaji?

Accepted Answer

Dubaj je z pohledu daní mimořádně přívětivá: neexistuje daň z příjmu fyzických osob, daň z kapitálového zisku ani daň z pronájmu. Při koupi nemovitosti se platí jednorázový DLD transfer fee (4 % z kupní ceny), případně registrační poplatky. DPH (VAT) ve výši 5 % se na rezidenční nemovitosti zpravidla nevztahuje.

Question 18

Je možné koupit nemovitost i na dálku?

Accepted Answer

Ano. U řady klientů probíhá velká část procesu online. Pokud ale klient chce, může s námi letět osobně a vše si projít přímo na místě.

Question 19

Je lepší hotový byt, nebo předprodej (off-plan)?

Accepted Answer

Obojí má své výhody. Hotový byt může rychleji vydělávat na pronájmu a eliminiuje riziko výstavby. Předprodej zase nabízí nižší vstupní cenu, výhodný splátkový plán a potenciál růstu hodnoty během výstavby. Záleží na cíli a profilu klienta.

Question 20

Jak dlouho trvá celý proces?

Accepted Answer

Rezervace bývá otázkou hodin až dnů. Smlouvy a formality se řeší podle typu projektu a developera. U hotových bytů je proces rychlejší, u předprodejů následuje delší období výstavby (zpravidla 2–4 roky).

Question 21

Mohu nemovitost prodat ještě před dokončením výstavby?

Accepted Answer

Ano, u většiny off-plan projektů je přeprodej (tzv. resale) možný poté, co zaplatíte určitou část kupní ceny - zpravidla 20–30 %. Přeprodej podléhá souhlasu developera a poplatku DLD. Na sekundárním trhu tak lze realizovat zisk ještě před klíči.

Question 22

Jaké dokumenty potřebuji ke koupi v Dubaji?

Accepted Answer

Základem je platný cestovní pas. U většiny off-plan projektů to stačí k rezervaci a podpisu SPA (Sales and Purchase Agreement). Žádné trvalé bydliště v UAE ani místní víza nejsou k nákupu nutné - zahraniční vlastnictví (freehold) je v Dubaji plně legální.

Question 23

Musím mít vše v hotovosti?

Accepted Answer

Ne vždy. U řady projektů se využívá platební plán v čase, případně financování. Vždy záleží na konkrétní situaci klienta a typu investice.

Question 24

Jak funguje splátkový plán u off-plan projektů?

Accepted Answer

U většiny off-plan projektů se platí postupně - typicky 10–20 % při rezervaci, dále splátky vázané na fáze výstavby a zbytek při předání klíčů. Někteří developeři nabízejí i post-handover plány, kdy část ceny splácíte až po dokončení. Přesné podmínky závisí na projektu.

Question 25

Lze koupit byt v Dubaji na hypotéku?

Accepted Answer

Ano, hypotéky v UAE jsou dostupné i pro zahraniční kupující - zpravidla do 50 % hodnoty nemovitosti (LTV). Alternativou je využít hypotéku v ČR na jiný majetek a investovat vlastní kapitál v Dubaji. Obě varianty rádi probereme a pomůžeme nastavit optimální strukturu financování.

Question 26

Je investice do nemovitosti v Dubaji bezpečná?

Accepted Answer

Dubaj má jeden z nejlépe regulovaných realitních trhů na Blízkém východě. Trh dozoruje RERA (Real Estate Regulatory Authority) - státní regulátor, který chrání kupující prostřednictvím escrow účtů, povinné registrace developerů i projektů a transparentního systému DLD. Každá investice přesto nese rizika - my je s klienty otevřeně diskutujeme.

Question 27

Co je RERA a jak chrání kupující?

Accepted Answer

RERA (Real Estate Regulatory Authority) je dubajský státní regulátor realitního trhu. Každý developer musí být u RERA registrován, každý projekt musí mít vlastní escrow účet, na který jdou platby kupujících - developer k nim nemá přístup, dokud nesplní stanovené milníky výstavby. Kupující tak není odkázán jen na dobrou vůli developera.

Question 28

Co jsou escrow účty a proč jsou důležité?

Accepted Answer

Escrow účet je blokovaný bankovní účet vedený pod dohledem DLD (Dubai Land Department). Všechny platby kupujícího jdou na tento účet a developer je může čerpat pouze po potvrzení dokončení příslušné fáze výstavby nezávislým inspektorem. Jde o klíčovou ochranu před zneužitím peněz kupujících.

Question 29

Jak ověřím, že je developer spolehlivý?

Accepted Answer

Klíčem je registrace u RERA, historie dokončených projektů a finanční stabilita. Pracujeme výhradně s developery, kteří splňují naše compliance kritéria - mají doloženou historii, transparentní strukturu a jsou registrováni v DLD systému. Klientům vždy vysvětlíme, proč konkrétního developera doporučujeme.

Question 30

Co se stane, když developer zkrachuje?

Accepted Answer

Díky systému escrow účtů jsou peníze kupujících odděleny od majetku developera - v případě jeho insolvence nejdou o prostředky uložené v escrow. DLD a RERA mají zákonné mechanismy, jak projekt převést na jiného developera nebo vrátit kupujícím jejich vklady. Vybíráme developery s minimálním rizikem takového scénáře.

Question 31

Mohu jako cizinec plně vlastnit nemovitost v Dubaji?

Accepted Answer

Ano. V označených freehold zónách (kam spadá naprostá většina rezidenčních projektů určených zahraničním investorům) mohou cizinci vlastnit nemovitost na 100 % bez místního partnera. Vlastnictví je evidováno v Dubai Land Department a doloženo Title Deed - právně závazným listem vlastnictví.

Question 32

Co je Golden Visa a kdo na ni má nárok?

Accepted Answer

Golden Visa je desetileté obnovitelné rezidenční vízum UAE. Na nemovitostní Golden Visa mají nárok kupující, jejichž investice do dokončené nemovitosti dosahuje minimálně 2 000 000 AED (přibližně 11,5 mil. Kč). Vízum platí 10 let s automatickou obnovou a nevyžaduje trvalý pobyt v UAE.

Question 33

Vztahuje se Golden Visa i na celou rodinu?

Accepted Answer

Ano. Golden Visa umožňuje zahrnout do žádosti manžela/manželku i závislé děti. Všichni člené rodiny pak získají desetileté rezidenční vízum UAE. Zahrnutí domácích zaměstnanců (au-pair, řidič) je také možné.

Question 34

Jaké jsou výhody rezidenčního víza UAE?

Accepted Answer

Rezidenční vízum UAE (Golden Visa) přináší: legální pobyt v Dubaji bez omezení délky návštěv, možnost otevřít bankovní účet v UAE, přístup k místnímu zdravotnictví a vzdělání, daňovou rezidenci v zemi s 0% daní z příjmu, a možnost podnikat v UAE. Je to flexibilní záchranná síť i otevřené dveře pro ty, kdo chtějí v regionu více zakotvit.

Question 35

Mohu si otevřít bankovní účet v UAE?

Accepted Answer

Ano. Vlastnictví nemovitosti nebo rezidenční vízum výrazně usnadňují otevření účtu u místních bank (Emirates NBD, ADCB, RAKBANK a další). Běžný účet v AED i v USD umožní spravovat příjmy z pronájmu přímo v Dubaji. Pomůžeme vám zorientovat se v procesu.

Question 36

Mohu získat Golden Visa na off-plan projekt?

Accepted Answer

Golden Visa se váže na dokončenou nemovitost s Title Deed - tedy ne na off-plan v průběhu výstavby. Po dokončení projektu a zápisu do DLD je možné o Golden Visa zažádat. Investice do off-plan může být tedy první krokem ke Golden Visa v horizontu dokončení projektu.

Question 37

Co znamená „off-plan"?

Accepted Answer

Off-plan znamená koupi nemovitosti ještě před dokončením výstavby, někdy i před začátkem. Kupující platí postupně dle splátkového plánu a nemovitost přebírá až po dokončení. Výhodou je nižší vstupní cena a potenciál kapitálového zhodnocení během výstavby.

Question 38

Co je DLD (Dubai Land Department)?

Accepted Answer

DLD je dubajský státní úřad pro evidenci nemovitostí - obdoba českého katastru nemovitostí. Vede registr všech nemovitostí, převodů, hypoték a práv k nemovitostem v Dubaji. Registrace v DLD je zákonná povinnost a potvrzuje právní platnost vaší koupě.

Question 39

Co je Title Deed?

Accepted Answer

Title Deed je list vlastnictví vydaný DLD - právní doklad potvrzující, že jste vlastníkem dané nemovitosti. Je to dubajský ekvivalent českého výpisu z katastru. Vydává se po dokončení projektu a zaplacení celé kupní ceny.

Question 40

Co je SPA (Sales and Purchase Agreement)?

Accepted Answer

SPA je hlavní kupní smlouva, kterou uzavíráte s developerem. Obsahuje všechny podmínky koupě - cenu, splátkový plán, specifikace nemovitosti, termíny a sankce. Po podpisu SPA a první platbě jste právně vázáni ke koupi. Je důležité si ji důkladně přečíst - klidně s naší pomocí.

Question 41

Co je OQOOD?

Accepted Answer

OQOOD je systém DLD pro registraci off-plan smluv. Ihned po podpisu SPA je vaše kupní smlouva zaevidována v OQOOD - čímž je vaše právo k nemovitosti chráněno ještě před dokončením výstavby. OQOOD certifikát je předchůdce Title Deed.

Question 42

Co je freehold a leasehold?

Accepted Answer

Freehold znamená plné vlastnictví nemovitosti i pozemku bez časového omezení - to platí pro zahraniční kupující ve vyhrazených zónách Dubaje. Leasehold je pronájem na dlouhou dobu (typicky 30–99 let), po jehož uplynutí se vlastnictví vrací původnímu majiteli pozemku. Drtivá většina projektů pro zahraniční investory je freehold.

Question 43

Co je service charge?

Accepted Answer

Service charge je roční poplatek za správu, údržbu a provoz společných prostor (bazén, výtahy, úklid, ostraha apod.). Platí ho vlastník nemovitosti a jeho výše závisí na projektu a lokalitě - pohybuje se typicky od 20 do 80 AED za čtvereční stopu ročně. Při výpočtu výnosnosti je důležité ho zahrnout do nákladů.

Question 44

Co je NOC (No Objection Certificate)?

Accepted Answer

NOC je souhlas developera s převodem nemovitosti na jiného majitele. Při prodeji nebo přepisu musí původní developer potvrdit, že nemá námitky vůči transakci a že nejsou nesplacené závazky. Bez NOC nelze v DLD provést převod vlastnictví.

Question 45

Proč investovat do nemovitosti ve Španělsku?

Accepted Answer

Španělsko - konkrétně Costa del Sol - nabízí unikátní kombinaci: nemovitost, která generuje výnos z pronájmu (5–7 % hrubě), a zároveň místo, kam chcete sami jezdit. Přes 300 slunečných dní ročně, 20 minut od letiště Málaga, prémiová gastronomie a golf zajišťují celoroční turistickou poptávku. Pro mnoho klientů je to přirozenější volba než čistě investiční Dubaj.

Question 46

Jak může Čech koupit nemovitost ve Španělsku?

Accepted Answer

Jsou tři základní cesty: (1) fyzická osoba - nejjednodušší, přímá koupě na vlastní jméno; (2) česká právnická osoba - vhodné pro ty, kdo již mají firmu a chtějí nemovitost jako firemní aktivum; (3) španělská právnická osoba (S.L.) - dává smysl při větším objemu investic nebo podnikání ve Španělsku. Každá varianta má jiný daňový a administrativní profil. Rádi vám pomůžeme vybrat tu správnou.

Question 47

Jaké jsou náklady při koupi španělské novostavby?

Accepted Answer

Při koupi novostavby ve Španělsku počítejte s těmito náklady nad rámec kupní ceny: DPH (IVA) 10 % z ceny nemovitosti, notářské poplatky přibližně 1 500–2 000 EUR, zápisné do katastru nemovitostí přibližně 600–1 000 EUR a daň AJD (kolkovné) kolem 1,2 % v Andalusii. Celkem je to zpravidla 12–14 % nad cenu nemovitosti.

Question 48

Kolik zaplatím daní z pronájmu španělské nemovitosti?

Accepted Answer

Jako nerezident platíte daň z příjmu z pronájmu přímo ve Španělsku. Pro rezidenty EU (včetně Čechů) platí sazba 19 % z čistého příjmu. Pro nerezidenty mimo EU je sazba 24 % z hrubého příjmu. Daň se podává kvartálně prostřednictvím formuláře Modelo 210. Roční náklady (správa, údržba, pojištění) jsou od základu odečitatelné.

Question 49

Jaké jsou průběžné náklady vlastníka nemovitosti ve Španělsku?

Accepted Answer

Hlavní průběžné náklady jsou: daň z nemovitosti IBI (0,4–1,3 % z katastrální hodnoty ročně), poplatek za komunální odpad (přibližně 40–200 EUR/rok) a poplatky SVJ/správcovské firmě (30–1 500 EUR/měsíc v závislosti na projektu). Turistické nemovitosti mají navíc náklady na správu a marketingové platformy.

Question 50

Co je turistická licence a jak ji získat ve Španělsku?

Accepted Answer

Turistická licence (licencia de vivienda turística) je povolení nutné pro krátkodobý pronájem nemovitosti (Airbnb apod.). Vydává ji příslušný regionální úřad. Od roku 2025 platí v Andalusii zákon č. 1/2025, který přidal klíčovou podmínku: k podání žádosti o licenci je nově nutný souhlas 3/5 hlasů SVJ (společenství vlastníků). Toto pravidlo zásadně mění podmínky v existujících bytových domech - doporučujeme prověřit situaci v konkrétním projektu před koupí.

Question 51

Jaké záruky dává developer na novostavbu ve Španělsku?

Accepted Answer

Španělský zákon stanoví tři úrovně záruk na novostavby: 10 let na konstrukční vady (základy, nosné zdi, střecha), 3 roky na vady ovlivňující obyvatelnost (instalace, izolace, vodotěsnost) a 1 rok na dokončovací a kosmetické vady (podlahy, omítky, dveře). Záruky jsou ze zákona povinné a není možné se jich smluvně zbavit.

Question 52

Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem ve Španělsku?

Accepted Answer

Obojí má své místo. Krátkodobý (turistický) pronájem přináší vyšší výnos díky sezónnosti a prémiové cenové hladině, ale vyžaduje turistickou licenci, aktivní správu a souhlas SVJ. Dlouhodobý pronájem (minimálně 12 měsíců) je administrativně jednodušší, stabilnější a nevyžaduje licenci - ale výnos bývá nižší. Výběr závisí na lokalitě, projektu a preferencích vlastníka.

Question 53

Kde na Costa del Sol investujete a proč právě tam?

Accepted Answer

Zaměřujeme se na prověřené lokality s prokázanou poptávkou a infrastrukturou: El Higuerón (Fuengirola) jako premium resort s hotelem a wellness centrem, La Cala de Mijas s výhledem na moře, Estepona pro kombinaci přírody a moderní architektury, Alcaidesa a Sotogrande pro milovníky golfu a klidu u Gibraltaru. Každou lokalitu jsme osobně prošli.

Nejčastější otázky