Kolik skutečně vydělává pronájem v Dubaji: reálná čísla
Hrubý výnos 8 % zní skvěle. Ale kolik zůstane po service charges, správě nemovitosti a vakanci? Procházíme reálná čísla z Dubaje lokalitu po lokalitě - i s nepříjemnými položkami, které brožury nerady zmiňují.
Proč jsou čísla v brožurách vždy hezčí než realita
Každý, kdo někdy hledal informace o investici do dubajské nemovitosti, narazil na lákavé číslo: „výnos až 8–10 %". Jenže právě to slůvko hrubý (gross) dělá velký rozdíl. Hrubý výnos je poměr ročního nájmu k ceně nemovitosti - bez jediného odečteného nákladu.
Reálný investorský výnos je čistý (net yield): co vám na konci roku přistane na účtu po zaplacení všech poplatků. A ten bývá podstatně nižší.
Tento článek vám ukáže obě čísla - přesně tak, jak je vidí zkušený investor.
Hrubé výnosy podle lokalit: kde co reálně lze čekat
Data sestavená z Bayut Dubai Rental Market Report 2025 a GlobalPropertyGuide:
Prémiové lokality
| Lokalita | Studio | 1BR | 2BR |
|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | 7,0–7,9 % | 5,8–6,3 % | 5,2–5,8 % |
| Dubai Marina | 6,5 % | 5,8–6,1 % | 4,5–5,5 % |
| JBR | ~7,0 % | 5,5–6,5 % | 5,0–5,5 % |
| Palm Jumeirah | 7,6 % | 5,5–6,5 % | 4,6–5,3 % |
Střední a dostupnější segmenty
| Lokalita | Studio | 1BR | 2BR |
|---|---|---|---|
| Business Bay | 6,7–7,0 % | 6,2–6,7 % | 5,1–5,8 % |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 7,9–8,4 % | 7,0–7,3 % | 6,8–7,1 % |
| JLT (Jumeirah Lake Towers) | 7,2–8,1 % | 6,5–6,8 % | 5,1–5,9 % |
Celkový průměr Dubaje pro apartmány se v roce 2025 pohyboval kolem 7,3 % hrubého výnosu (dle Bayut Dubai Sales Market Report 2025). Studia systematicky překonávají větší byty - menší vstupní kapitál, podobný nájem.
Jak se výnosy vyvíjely 2022–2025
Dubajský trh prošel výjimečným cyklem. Po propadu nájmů v letech 2015–2021 přišel zlom: průměrné nájmy vzrostly meziročně o 22 % jen do července 2023 (dle Knight Frank). Ceny nemovitostí za stejné období stouply o zhruba 60 % od minima roku 2020.
Ceny rostly rychleji než nájmy - hrubé výnosy se od roku 2022 mírně komprimovaly. V roce 2021 bylo v lokalitách jako JVC nebo Business Bay běžné vidět hrubé výnosy 8–9 %; dnes se pohybují o půl až jeden procentní bod níže. Trh se stabilizuje - ale stále jde o výrazně atraktivnější výnosy než ve většině evropských měst.
Srovnání s Prahou a Brnem
Průměrný hrubý výnos z pronájmu bytů v Praze se v roce 2025 pohyboval kolem 3,5–3,6 % (zdroj: GlobalPropertyGuide, Q4 2025). V Brně mírně vyšší, ale stále pod 4 %. Po odečtení nákladů, daně z příjmu (15 %) a inflace se čistý reálný výnos dostává na 1,5–2,5 %.
Dubajský čistý výnos, i po všech nákladech, tento benchmark zpravidla překonává.
Náklady, které brožury nerady zmiňují
1. Service charge (poplatek za správu budovy)
Platí majitel, nikoli nájemník. Liší se výrazně podle lokality:
- Dostupné oblasti (JVC, JLT, okrajové čtvrti): AED 12–18 / sqft / rok
- Prémiové oblasti (Dubai Marina, Business Bay): AED 18–25 / sqft / rok
- Luxusní lokality (Downtown, Palm Jumeirah): AED 25–35 / sqft / rok
Na typický byt 1BR (~750 sqft) v Business Bay to při sazbě AED 20/sqft znamená AED 15 000 ročně (cca 85 000 Kč).
2. Správa nemovitosti (property management)
Pokud nemáte čas na komunikaci s nájemníky z Česka, agentura si účtuje 5–8 % z ročního nájmu u dlouhodobého pronájmu. U krátkodobého pronájmu je to 15–25 %.
3. Vakance
I v dynamickém Dubaji počítejte s 1–2 měsíci prázdnoty ročně při střídání nájemníků (2–4 % výpadek příjmu). U krátkodobého pronájmu je průměrná obsazenost 73 % ročně, v letním období (červenec–září) klesá pod 40 %.
4. Pojištění a drobné opravy
Průměrně AED 1 000–3 000 ročně pojistné, AED 2 000–8 000 na údržbu.
Realistický výpočet čistého výnosu
Konkrétní příklad: byt 1BR v Business Bay, koupený za AED 1 500 000, roční nájem AED 105 000.
| Položka | AED / rok |
|---|---|
| Hrubý roční nájem | 105 000 |
| Service charge (750 sqft × AED 20) | −15 000 |
| Property management (6 %) | −6 300 |
| Vakance (1 měsíc) | −8 750 |
| Pojištění + drobné opravy | −3 500 |
| Čistý příjem | 71 450 |
Hrubý výnos: 7,0 %
Čistý výnos: 4,8 %
Rozdíl přibližně 1,5–2 procentní body mezi hrubým a čistým výnosem odpovídá celodubajinskému průměru - průměrný čistý výnos v UAE se pohybuje kolem 4,2 % po veškerých nákladech.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem
Krátkodobý pronájem (holiday homes, Airbnb) je v Dubaji legální a populární - registrací přibylo v roce 2025 o 35 %. Vyžaduje ale DTCM licenci (cca AED 1 500–2 500 ročně) a výrazně vyšší provozní náklady.
Hrubý výnos krátkodobého pronájmu v turistických čtvrtích dosahuje 8–12 %. Jenže poplatky za správu jsou 15–25 %, průměrná obsazenost 73 % a výdaje na vybavení a úklid jsou výrazně vyšší.
Reálná výhoda krátkodobého pronájmu v čistém výnosu: přibližně 1–3 procentní body. Zda to kompenzuje výrazně vyšší komplexnost a sezónní volatilitu, je individuální rozhodnutí.
Daňový aspekt: to, co v Evropě není samozřejmostí
UAE nemá daň z příjmu fyzických osob, daň z příjmu z pronájmu ani daň z kapitálových zisků. Federální daňový úřad UAE to potvrdil v průvodci pro investory do nemovitostí z října 2024: příjem z pasivního pronájmu je plně osvobozen od corporate tax.
Důležitá výhrada pro české investory: Česká republika zdaňuje celosvětové příjmy svých daňových rezidentů. Příjmy z dubajského pronájmu mohou podléhat české dani z příjmu (15 %). Daňová struktura investice a poradenství jsou proto klíčovou součástí přípravy.
Jak to tedy dopadá celkově?
Dubajský trh pronájmu nabízí reálné hrubé výnosy 5–8 % v prémiových lokalitách a 7–10 % v dostupnějších čtvrtích. Po odečtení realistických nákladů dostáváte čistý výnos v rozmezí 4–6 % - stabilně a bez dubajské daně z pronájmu.
To je výrazně více než Praha (1,5–2,5 % po nákladech a daních) a srovnatelné nebo lepší než většina západoevropských trhů.
Čísla dávají smysl. Ale každá nemovitost je jiná - záleží na lokalitě, budově, výši service charge konkrétního projektu a způsobu správy.
Chcete vidět cashflow analýzu pro konkrétní projekt, který vás zajímá? Připravíme vám [výpočet na míru](/kontakt) - s reálnými čísly, ne marketingovými odhady.
Chcete vědět víc?
Domluvte si bezplatnou konzultaci - bez závazků.
Každý investor má jiný profil a cíle. Na bezplatné konzultaci projdeme vaši situaci a pomůžeme vám rozhodnout, jaký je správný další krok.
Upozornění
Obsah tohoto článku má výhradně informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. Uváděné výnosy, cenový vývoj a tržní data jsou odhady vycházející z dostupných zdrojů - nejsou zárukou budoucích výsledků. Každá investice nese riziko ztráty části nebo celé investované částky. Před jakýmkoli investičním rozhodnutím doporučujeme individuální konzultaci. Budujeme Spolu je obchodní značka spolupracovníků Broker Consulting a.s., registrovaného investičního zprostředkovatele.
Další články
Dva roky v Dubaji: proč jsem odešel a proč se teď vracím jinak
Dva roky jsem v Dubaji žil a pracoval pro Emirates. Odešel jsem, protože jsem to doma nedokázal srovnat se svědomím. Dnes se do Dubaje vracím znovu - jinak, s klienty, kterým chci ukázat to samé, co jsem tam zažil já.
Číst článekJak Dubaj po roce 2008 přestavěla pravidla trhu
Rok 2008 je důvod, proč lidé o Dubaji pochybují. Ceny tehdy spadly o 50 až 60 procent. Ale ten trh fungoval na úplně jiných pravidlech než ten dnešní - bez escrow účtů, bez povinného vlastnictví pozemku, s hypotékami na 100 a víc procent hodnoty. Co se od té doby změnilo a proč na tom stojí rozhodnutí investovat dnes.
Číst článekDubaj, Španělsko nebo ČR: jak vybrat destinaci pro první investiční nemovitost
Dubaj přináší výnos bez daní. Španělsko kombinuje pobyt s investicí. ČR nabídne hypoteční páku, kterou ostatní trhy v praxi nenabídnou. Která varianta dává smysl závisí na vašem kapitálu, cíli a ochotě zvládat zahraniční administrativu.
Číst článekJak financovat nemovitost v zahraničí jako Čech
Mnoho lidí odloží myšlenku na zahraniční nemovitost ve chvíli, kdy sečte cenu. Problém většinou není v ceně - je v tom, jaké cesty financování vidí a jaké ne.
Číst článekČeští investoři v zahraničí: chyby, které jsme viděli v praxi
Zájem o zahraniční nemovitosti roste - a s ním i počet rozhodnutí udělaných ze špatných důvodů. Španělsko zažívá příliv nových kupujících. Dubaj táhne investory roky. Obě destinace mají co nabídnout - ale jen tehdy, když víte, co vlastně hledáte. Tady je pět chyb, které v praxi vidíme nejčastěji.
Číst článekBlízký východ v ohni: co válečné napětí u Íránu skutečně znamená pro dubajský realitní trh
Přímé útoky na íránská jaderná zařízení, raketové odpovědi Teheránu a hrozba regionální eskalace. Investoři se ptají: co to znamená pro Dubaj? Makroekonomická analýza s tvrdými daty z předchozích krizí.
Číst článekDubaj 2026: Proč investoři stále míří do Emirates
Dubajský realitní trh zaznamenal v posledních letech výrazný růst poptávky ze strany zahraničních investorů. Co za tímto trendem stojí a co to znamená pro rozhodování v roce 2026?
Číst článekJak funguje platební plán u dubajských developerů
Jednou z klíčových výhod investování v Dubaji je flexibilita platebních plánů. Jak na to jít, co sledovat a na co si dát pozor?
Číst článekInvestiční nemovitost vs. akcie: jak přemýšlet o diverzifikaci
Nemovitosti a akcie jsou dvě odlišné třídy aktiv se svými specifiky. Jak je kombinovat v rámci širší majetkové strategie?
Číst článekAbu Dhabi: co ověřit před investicí
Jak posoudit nabídku v Abu Dhabi: úplný rozpočet, platební kalendář, rizika a podklady ke konkrétní jednotce.
Číst článekGolden Visa UAE: jak získat emirátský pobyt přes nemovitost
Golden Visa je desetiletý pobytový program UAE, který investorům do nemovitostí dává právo žít, podnikat a cestovat z Dubaje bez nutnosti lokálního sponzora. Stačí nemovitost v hodnotě alespoň 2 milionů AED - a otevírají se dveře ke stabilitě, nízkým daním i rodinné rezidenci.
Číst článekŠpanělsko: proč je Costa del Sol volbou investorů s rozmyslem
Costa del Sol má za sebou jedny z nejstabilnějších cen nemovitostí v Evropě. Ceny rostou dvoucifernými tempy, turistické rekordy padají každý rok a EU právní rámec chrání investici. Co by měl vědět český investor před vstupem na španělský trh?
Číst článekČeská republika jako investiční nemovitost: co čísla skutečně říkají
Česká republika prošla za posledních pět let dramatickým cyklem: boom, zdražení, krátká korekce a návrat na nová maxima. Pro investory do nemovitostí to ale neznamená, že čísla automaticky vychází. Data říkají jiný příběh.
Číst článekCo je off-plan a proč v Dubaji investoři berou frontu
Off-plan znamená koupit nemovitost dřív, než stojí. V Dubaji je to regulovaný, zákonem chráněný způsob investice - a v roce 2025 takto probíhalo přes 60 % všech realitních transakcí. Jak to celé funguje a proč o něj investoři bojují?
Číst článekŠum, strach a fakta: Reálný pohled na Dubaj v době nejistoty
Scrolluješ zprávy a vidíš "Dubaj se hroutí" vedle "Dubaj je nejlepší příležitost dekády". Jak se v tom zorientovat? Podívali jsme se na situaci ze čtyř různých úhlů - a nechali mluvit data.
Číst článekDubaj očima ženy: Proč se tam cítím bezpečněji než doma
Spousta lidí má o arabském světě předsudky, aniž by ho někdy zažila. Já jsem Dubaj poznala osobně - a dnes na ni koukám úplně jinak. Píšu o tom, jak se tam jako žena opravdu cítím.
Číst článekZačněte budovat svůj majetek dnes.
Bezplatná konzultace bez závazků.
Zjistíme, co dává smysl právě pro vás.