Jak financovat nemovitost v zahraničí jako Čech

Honza Sotona

Realitní specialista & Spoluzakladatel, Budujeme Spolu

Přijde člověk s milionem na účtu a řekne: "Chtěl bych něco v Dubaji, ale asi na to nemám." Jindy přijde někdo se třemi miliony a řekne: "Zaplatím to celé ze svého." V obou případech mu ukážeme, že přemýšlí způsobem, který ho buď zbytečně limituje, nebo ho stojí výnos.

Cest, jak zahraniční nemovitost financovat, je víc, než většina kupujících vidí. Které jsou dostupné, které se vyplatí kombinovat a která je ta správná pro konkrétního člověka - to nelze říct bez znalosti jeho situace. Ale dá se ukázat, co všechno je na stole.

Platební plán od developera

Nejrozšířenější způsob, jak se do zahraniční nemovitosti dostat s výrazně nižší vstupní platbou, je platební plán přímo od developera. V Dubaji funguje typicky jako 60:40 - šedesát procent platíte v průběhu výstavby po předem daných milnících, čtyřicet procent při předání nemovitosti.

Výjimečně se dá dosáhnout na 50:50. Někteří developeři nabízejí plány s první platbou 10 % a pak postupnými splátkami 1-5 % měsíčně, přičemž zbytek - třeba 40 nebo 60 % - doplatíte až při předání klíčů. Záleží na konkrétním projektu, ceně nemovitosti a na tom, s jakou vyjednávací pozicí přijdete.

Síla té pozice záleží na tom, kdo za vámi stojí. Partner, který danému developerovi přináší desítky až stovky obchodů ročně, dostane jiné podmínky než kupující, kterého developer vidí poprvé a pravděpodobně naposledy.

Proč platit hotově není vždy chytrá volba

Máte tři miliony a chcete zahraniční nemovitost zaplatit celou ze svého. To dává pocit jistoty. Finanční logika ale říká něco jiného.

Dubajský off-plan projekt reálně zhodnocuje 15-25 % během výstavby, zatímco cena financování se pohybuje kolem 5-6 %. Pokud použijete cizí peníze a vlastní kapitál nasadíte na více pozic místo jedné, váš celkový výnos roste. To není teorie - to je základní princip, který v praxi klientům ukazujeme pravidelně.

Platit ze svého proto neznamená platit nejméně. Znamená to přijít o část výnosu, který mohl váš kapitál generovat jinde.

A pak jsou klienti na druhé straně: chtějí koupit, ale po zaplacení by jim nezbylo nic. Tento týden jsme s takovými dvěma mluvili. Nákup jsme jim rozmluvili. Investice, která ohrozí váš finanční polštář pro nenadálé situace, není investice - je to zbytečný risk. Tohle klientovi řekneme i za cenu, že obchod s námi neproběhne.

Americká hypotéka: zástavou česká nemovitost, peníze jdou kamkoliv

Pokud vlastníte nemovitost v České republice, máte k dispozici nástroj, o kterém spousta lidí ani neví: americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný českou nemovitostí. Banka nepotřebuje vědět, co s penězi děláte - a to je právě ten klíčový bod. Výtěžek použijete jako vstupní platbu na zahraniční projekt. Česká nemovitost zůstane vaše, zahraniční začnete budovat.

Podmínky jsou velmi podobné klasické hypotéce, úrok bývá jen mírně vyšší. Některé banky nabízejí tento produkt pod vlastním názvem a s účelovým určením na zahraniční nemovitost - princip je ale stejný: zástavou vždy zůstává česká nemovitost, ne ta zahraniční.

Podmínky, které pro klienty dokážeme vyjednat, jsou výrazně lepší než to, co dostane jednotlivec přicházející sám. Jsme součástí 4miliardové ekonomické skupiny - pro banku nejsme jeden z mnoha, jsme partner s dlouhodobou historií obchodů. To se na úrokové sazbě pozná.

Hypotéka přímo v Dubaji

Jakmile je platební plán z větší části uhrazen, přichází v úvahu hypotéka od místní emirátské banky - typicky na posledních 30-60 % hodnoty nemovitosti. Ručí se tou samou nemovitostí v Dubaji, která je z části již vaše.

Pro Čecha jako nerezidenta stačí čestné prohlášení a tři výpisy z účtu. Dubajská banka neřeší, jak moc máte vyčerpaný úvěrový rámec v České republice. To je zásadní: pokud máte v ČR financování na limitu, v Dubaji začínáte s čistým štítem.

Úroky jsou srovnatelné s českou hypotékou - občas o 0,5-1 % vyšší, ale pořád se celá konstrukce dobře počítá. Celý proces s místními bankami zařizujeme my.

Oklika přes českou nemovitost

Někdy je nejlepší cesta ta nepřímá. Pokud na zahraniční projekt zatím nemáte, ale máte stabilní příjmy a rezervu, dá se to nastavit jinak: koupit nový projekt v ČR s financováním 10 na 90 % - vstupní platba 10 %, zbytek při dostavbě za 2-3 roky.

Česká nemovitost ročně zhodnocuje 5-8 %. V kombinaci s pákovým efektem 10% vstupní platby váš kapitál pracuje výrazně efektivněji, než kdybyste ho nechali sedět na účtu. Po dostavbě nemovitost prodáte a z výnosu financujete vstupní platbu na zahraniční projekt, na který před tím prostředky nebyly.

Co se zdá dnes nereálné, může být za 3-4 roky hotová věc. Záleží na tom, jestli někdo umí tu cestu navrhnout a projít s vámi.

Co se stane, když to řešíte sami

Začněme tím, co je méně zřejmé: k dubajskému developerovi jako jednotlivec ani nepřijdete. Developeři v Emirátech neprodávají přímo individuálním kupcům, kteří mají zájem o jednu nemovitost. Nemají na to kapacitu ani personál. K tomu slouží jejich autorizovaní partneři - a to jsme my. Bez zprostředkovatele cestu k projektu zkrátka nenajdete.

Pokud jde o banky, dostanete standardní podmínky - ty, které banka dá každému, kdo vejde dveřmi.

A hlavně: sami těžko poskládáte kombinaci cest, která sedí právě vaší situaci. Americká hypotéka na stávající českou nemovitost jako vstup, 60:40 platební plán u dubajského developera jako průběžné financování a místní banka na závěrečných 40 % - to není věc, kterou vám banka navrhne od sebe. Je to věc, kterou navrhne někdo, kdo vidí celý obraz vaší finanční situace a ví, co je na trhu aktuálně možné.

Podmínky, které takový partner dokáže u developera a bank vyjednat, se od standardní nabídky liší. Vždy.

Jak to u nás probíhá

Před jakýmkoliv konkrétním doporučením provedeme analýzu: vaše příjmy, závazky, plány, horizont, rezervy. Pracujeme se softwarem od Broker Consulting, který slouží k modelaci průběhu investice a predikci vývoje - jak investice do vaší životní situace zapadá, co se stane při nenadálých výkyvech a kde jsou bezpečnostní pojistky.

Z toho teprve vyjde konkrétní návrh. Někdy je to přímá cesta. Někdy je to přípravná fáze, která trvá rok nebo dva a vyústí v silnější vstupní pozici. Výsledek je pokaždé jiný, protože každý klient přichází s jinou situací a jinými čísly.

Neskončíme předáním klíčů. Sledujeme, jak investice funguje, jak se vyvíjí váš finanční plán, a reagujeme, když se změní podmínky - vaše nebo tržní. Pravidelně se scházíme, upravujeme, ladíme. Nechceme jednorázový obchod. Chceme spolupráci, která má smysl v čase.