Golden Visa UAE: jak získat emirátský pobyt přes nemovitost
Golden Visa je desetiletý pobytový program UAE, který investorům do nemovitostí dává právo žít, podnikat a cestovat z Dubaje bez nutnosti lokálního sponzora. Stačí nemovitost v hodnotě alespoň 2 milionů AED - a otevírají se dveře ke stabilitě, nízkým daním i rodinné rezidenci.
Co je Golden Visa a proč na ni slyší investoři po celém světě
Golden Visa je dlouhodobé pobytové vízum vydávané Spojenými arabskými emiráty. Na rozdíl od klasického pracovního víza nevyžaduje emirátského zaměstnavatele ani sponzora - rezidenci si udržíte vlastnictvím nemovitosti nebo jiné investice. Program existuje od roku 2019 a za posledních šest let přilákal do UAE stovky tisíc zahraničních investorů, podnikatelů a talentů.
Pro investory do nemovitostí jde o nejpřímočařejší cestu: koupíte byt nebo vilu v Dubaji, Abu Dhabi či jiném emirátu, splníte minimální hodnotový práh - a automaticky se kvalifikujete k podání žádosti o desetiletý pobyt.
Základní podmínky: co musíte splnit
Nejdůležitější parametr je minimální hodnota nemovitosti 2 000 000 AED (přibližně 11,2 milionu Kč). Jde o hodnotu uvedenou na titulním listu (Title Deed) u Dubajského pozemkového oddělení (DLD) - nikoli o výši zaplacené zálohy.
Klíčové podmínky dle aktuálních pravidel (ICP.gov.ae, DLD):
- Minimální hodnota nemovitosti: 2 000 000 AED na Title Deed
- Hypotéka nevadí: od února 2026 UAE zrušilo pravidlo o minimální hotovostní platbě - nemovitost může být zatížena hypotékou, stačí přinést potvrzení banky (No Objection Certificate)
- Více nemovitostí: do limitu 2 mil. AED lze sčítat více titulů ve vlastnictví téhož investora
- Spoluvlastnictví: manžel a manželka mohou nemovitost vlastnit společně - kombinovaný podíl musí dosáhnout 2 mil. AED
- Věk: žadatel musí být starší 18 let
Délka víza a obnova
Golden Visa přes nemovitost se vydává na 10 let s automatickým prodloužením za stejných podmínek. Pokud vlastnictví nemovitosti trvá, není třeba přerušovat pobyt ani shánět nového sponzora.
Existuje také pětiletá varianta pro seniory nad 55 let s nemovitostí od 1 000 000 AED - vhodná například pro přesun do UAE v důchodovém věku.
Poplatky a náklady na podání žádosti
Přibližné vládní poplatky za Golden Visa přes nemovitost (dle DLD):
| Položka | Výše v AED |
|---|---|
| Lékařská prohlídka | 700 |
| Emirates ID (10 let) | 1 153 |
| Potvrzení rezidenčního povolení | 2 856 |
| Poplatky DLD | 4 020 |
| Administrativní poplatky | 1 155 |
| Celkem za žadatele | ~9 885 AED |
Přepočteno: přibližně 55 000 Kč za hlavního žadatele. Za každého rodinného příslušníka se přidává cca 5 774 AED. Zpracování trvá standardně 7–14 pracovních dní.
Co Golden Visa konkrétně umožňuje
Rodinní příslušníci
Golden Visa opravňuje k sponzorování celé rodiny:
- Manžel/manželka - na plných 10 let
- Svobodné dcery - bez věkového omezení
- Synové - do 25 let věku
- Rodiče - rovněž sponsorovatelní
Cestování a pobyt
Standardní emirátská vízová pravidla vyžadují návrat do UAE každých 6 měsíců, jinak rezidence zaniká. Golden Visa toto pravidlo ruší - můžete být v zahraničí libovolně dlouho, aniž by se váš pobyt invalidoval.
Podnikání a bankovnictví
Držitelé Golden Visa mohou v UAE otevírat bankovní účty bez komplikací, zakládat a vlastnit společnosti a pracovat jako zaměstnanec i OSVČ bez potřeby zaměstnavatelského víza.
Daňová rezidence
UAE nevybírá daň z příjmu fyzických osob, daň z kapitálových výnosů ani daň z nemovitostí. Pokud strávíte v UAE 183 dní ročně, můžete požádat o Certifikát daňové rezidence (Tax Residency Certificate), který vám umožní uplatnit smlouvy o zamezení dvojího zdanění - UAE jich má uzavřených přes 130, včetně smlouvy s Českou republikou.
Golden Visa přes nemovitost vs. jiné cesty
| Kategorie | Podmínka | Délka víza |
|---|---|---|
| Vlastník nemovitosti | AED 2 mil. na Title Deed | 10 let |
| Podnikatelský investor | AED 2 mil. v kapitálu firmy | 5–10 let |
| Investiční fond | AED 2 mil. v akreditovaném fondu | 10 let |
| Výjimečný talent | dle oboru (věda, sport, umění) | 10 let |
| Green Visa (nižší vstup) | AED 500 tis. investice | 5 let |
Cesta přes nemovitost je pro většinu zahraničních investorů nejpraktičtější: aktiva jsou hmatatelná, výnosy z pronájmu lze průběžně inkasovat a podmínky jsou transparentně ověřitelné přes DLD.
Krok za krokem: jak žádost probíhá
1. Koupě a registrace nemovitosti - uzavření kupní smlouvy, převod u DLD, vydání Title Deed na hodnotu ≥ 2 000 000 AED
2. Příprava dokumentů - pas, Title Deed, bankovní NOC (při hypotéce), pojištění; rodné a oddací listy pro závislé osoby
3. Podání žádosti - prostřednictvím ICP Smart Services nebo fyzicky na servisním centru Amer
4. Lékařská prohlídka a biometrika - vládou schválené zdravotní středisko, Emirates ID
5. Vydání víza - elektronicky, zpravidla do dvou týdnů
Praktické poznámky pro české investory
Kurz: 1 AED = přibližně 5,60–5,70 CZK. Minimální investice 2 mil. AED odpovídá zhruba 11,2–11,4 milionu Kč.
Ověření dokumentů: České doklady (rodné listy, výpisy z rejstříku) je nutné apostilovat a nechat úředně přeložit do arabštiny.
Daňová smlouva ČR–UAE: Česká republika a UAE uzavřely smlouvu o zamezení dvojího zdanění - při splnění podmínek pro daňovou rezidenci v UAE lze legálně optimalizovat daňovou pozici ve vztahu k ČR. Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Co Golden Visa reálně přináší
Golden Visa kombinuje dlouhodobou jistotu pobytu, nulové osobní daně, rodinnou rezidenci a svobodu pohybu - to vše za relativně nízké vládní poplatky v porovnání s hodnotou investice.
Pro českého investora, který zvažuje nemovitost v Dubaji, je Golden Visa přirozeným bonusem, nikoli složitou byrokracií navíc. Správně strukturovaná transakce splní podmínky programu téměř automaticky.
Pokud přemýšlíte o nemovitosti v UAE a chcete vědět, jak celý proces - od výběru projektu po podání vízové žádosti - vypadá v praxi, rádi si s vámi probereme váš konkrétní případ. Nezávazná konzultace je zdarma.
Chcete vědět víc?
Domluvte si bezplatnou konzultaci - bez závazků.
Každý investor má jiný profil a cíle. Na bezplatné konzultaci projdeme vaši situaci a pomůžeme vám rozhodnout, jaký je správný další krok.
Upozornění
Obsah tohoto článku má výhradně informativní charakter a nepředstavuje investiční doporučení ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. Uváděné výnosy, cenový vývoj a tržní data jsou odhady vycházející z dostupných zdrojů - nejsou zárukou budoucích výsledků. Každá investice nese riziko ztráty části nebo celé investované částky. Před jakýmkoli investičním rozhodnutím doporučujeme individuální konzultaci. Budujeme Spolu je obchodní značka spolupracovníků Broker Consulting a.s., registrovaného investičního zprostředkovatele.
Další články
Dva roky v Dubaji: proč jsem odešel a proč se teď vracím jinak
Dva roky jsem v Dubaji žil a pracoval pro Emirates. Odešel jsem, protože jsem to doma nedokázal srovnat se svědomím. Dnes se do Dubaje vracím znovu - jinak, s klienty, kterým chci ukázat to samé, co jsem tam zažil já.
Číst článekJak Dubaj po roce 2008 přestavěla pravidla trhu
Rok 2008 je důvod, proč lidé o Dubaji pochybují. Ceny tehdy spadly o 50 až 60 procent. Ale ten trh fungoval na úplně jiných pravidlech než ten dnešní - bez escrow účtů, bez povinného vlastnictví pozemku, s hypotékami na 100 a víc procent hodnoty. Co se od té doby změnilo a proč na tom stojí rozhodnutí investovat dnes.
Číst článekDubaj, Španělsko nebo ČR: jak vybrat destinaci pro první investiční nemovitost
Dubaj přináší výnos bez daní. Španělsko kombinuje pobyt s investicí. ČR nabídne hypoteční páku, kterou ostatní trhy v praxi nenabídnou. Která varianta dává smysl závisí na vašem kapitálu, cíli a ochotě zvládat zahraniční administrativu.
Číst článekJak financovat nemovitost v zahraničí jako Čech
Mnoho lidí odloží myšlenku na zahraniční nemovitost ve chvíli, kdy sečte cenu. Problém většinou není v ceně - je v tom, jaké cesty financování vidí a jaké ne.
Číst článekČeští investoři v zahraničí: chyby, které jsme viděli v praxi
Zájem o zahraniční nemovitosti roste - a s ním i počet rozhodnutí udělaných ze špatných důvodů. Španělsko zažívá příliv nových kupujících. Dubaj táhne investory roky. Obě destinace mají co nabídnout - ale jen tehdy, když víte, co vlastně hledáte. Tady je pět chyb, které v praxi vidíme nejčastěji.
Číst článekBlízký východ v ohni: co válečné napětí u Íránu skutečně znamená pro dubajský realitní trh
Přímé útoky na íránská jaderná zařízení, raketové odpovědi Teheránu a hrozba regionální eskalace. Investoři se ptají: co to znamená pro Dubaj? Makroekonomická analýza s tvrdými daty z předchozích krizí.
Číst článekDubaj 2026: Proč investoři stále míří do Emirates
Dubajský realitní trh zaznamenal v posledních letech výrazný růst poptávky ze strany zahraničních investorů. Co za tímto trendem stojí a co to znamená pro rozhodování v roce 2026?
Číst článekJak funguje platební plán u dubajských developerů
Jednou z klíčových výhod investování v Dubaji je flexibilita platebních plánů. Jak na to jít, co sledovat a na co si dát pozor?
Číst článekInvestiční nemovitost vs. akcie: jak přemýšlet o diverzifikaci
Nemovitosti a akcie jsou dvě odlišné třídy aktiv se svými specifiky. Jak je kombinovat v rámci širší majetkové strategie?
Číst článekAbu Dhabi: co ověřit před investicí
Jak posoudit nabídku v Abu Dhabi: úplný rozpočet, platební kalendář, rizika a podklady ke konkrétní jednotce.
Číst článekŠpanělsko: proč je Costa del Sol volbou investorů s rozmyslem
Costa del Sol má za sebou jedny z nejstabilnějších cen nemovitostí v Evropě. Ceny rostou dvoucifernými tempy, turistické rekordy padají každý rok a EU právní rámec chrání investici. Co by měl vědět český investor před vstupem na španělský trh?
Číst článekKolik skutečně vydělává pronájem v Dubaji: reálná čísla
Hrubý výnos 8 % zní skvěle. Ale kolik zůstane po service charges, správě nemovitosti a vakanci? Procházíme reálná čísla z Dubaje lokalitu po lokalitě - i s nepříjemnými položkami, které brožury nerady zmiňují.
Číst článekČeská republika jako investiční nemovitost: co čísla skutečně říkají
Česká republika prošla za posledních pět let dramatickým cyklem: boom, zdražení, krátká korekce a návrat na nová maxima. Pro investory do nemovitostí to ale neznamená, že čísla automaticky vychází. Data říkají jiný příběh.
Číst článekCo je off-plan a proč v Dubaji investoři berou frontu
Off-plan znamená koupit nemovitost dřív, než stojí. V Dubaji je to regulovaný, zákonem chráněný způsob investice - a v roce 2025 takto probíhalo přes 60 % všech realitních transakcí. Jak to celé funguje a proč o něj investoři bojují?
Číst článekŠum, strach a fakta: Reálný pohled na Dubaj v době nejistoty
Scrolluješ zprávy a vidíš "Dubaj se hroutí" vedle "Dubaj je nejlepší příležitost dekády". Jak se v tom zorientovat? Podívali jsme se na situaci ze čtyř různých úhlů - a nechali mluvit data.
Číst článekDubaj očima ženy: Proč se tam cítím bezpečněji než doma
Spousta lidí má o arabském světě předsudky, aniž by ho někdy zažila. Já jsem Dubaj poznala osobně - a dnes na ni koukám úplně jinak. Píšu o tom, jak se tam jako žena opravdu cítím.
Číst článekZačněte budovat svůj majetek dnes.
Bezplatná konzultace bez závazků.
Zjistíme, co dává smysl právě pro vás.